自香港樓市全面撤辣後，俗稱「摸貨」的確認人交易（Confirmor Transaction）再度活躍於市場。這類交易是指買家在簽署正式買賣合約後，但在物業正式交吉前，將物業轉售予另一位最終買家。由於涉及短線炒賣、業權轉讓程序複雜，加上成交期往往極為短促，目前本港大型銀行普遍對「摸貨」按揭採取極度保守的態度，甚至直接拒絕受理。
因此，承接這類物業的買家，絕大多數需要轉投專業財務公司承造物業按揭貸款。為了平衡高昂的潛在風險，財務公司的批核主任在審批此類貸款時，會執行一套比一般按揭更為嚴密、深入的財務審查機制。以下將為您全面拆解2026年「摸貨」按揭的核心批核準則。
確認人將物業轉手，通常會以高於原合約的價格出售以從中獲利。為了防範樓價短期波動及估價過高的風險，批核主任在審批按揭成數時，絕不會單純依賴最終的成交價。
標準的審批做法是：同時審視「原買賣合約價」、「確認人轉售合約價」以及「最新獨立物業估價」，並嚴格以三者中的最低者作為計算最高按揭貸款額的基準。此外，審批部門亦會仔細查閱原買賣協議，確認當中是否設有禁止轉售予第三者的限制條款，確保產權轉讓完全合法有效。
面對申請人提交的信貸報告與財務狀況，批核主任會進行法證級別的債務排查，確保沒有任何足以導致資金鏈斷裂的隱藏炸彈：
核對持牌機構名單： 在審閱信貸報告及銀行流水帳時，批核主任會先查看本港的放債人牌照名冊，以此作參考來準確核對各借貸機構的名稱，釐清申請人是否涉及高息的二線或三線財務借款。
警惕「半月供」債務： 審批時會特別留意現有債務是否屬於「半月供」（每半個月還款一次）形式。這類貸款通常反映借款人正面臨極大的短期資金周轉壓力，違約風險極高。
排查隱瞞行為： 仔細檢查提供文件中有否隱暪債項。透過內外部資料交叉比對，找出任何未申報的私人貸款或擔保人責任。
在確認人交易中，買家必須證明自己有絕對的實力應付未來的按揭供款。財務公司不會盲目相信表面收入，而是著重於真實的現金流動性：
確認淨入賬與穩定性： 仔細查閱糧單與銀行月結單，計算申請人的平均每月淨入賬金額，並確認其是否具備實質且穩定的薪資來源。
嚴格評估剩餘資金： 批核主任會逐一列出所有可疑的定期扣款、信用卡還款紀錄，並務實地估算申請人每月的固定生活開支。在精確扣除基本開支與所有現有負債後，必須嚴格評估每月的剩餘資金是否充裕。只有剩餘資金足以輕鬆覆蓋新增的按揭供款，貸款才會獲批。
「摸貨」交易時間緊迫，容易被不法分子利用作掩飾財務漏洞或洗黑錢的工具。因此，防欺詐與合規審查是整個批核流程的重中之重：
異常交易標記： 審核銀行流水時，批核主任會明確標出任何涉及賭博、頻繁大額提現，或與不明個人頻繁互轉的交易紀錄。這些都是潛在洗黑錢或不當資金來源的強烈紅旗（Red Flags）。
文件真偽核對： 魔鬼藏在細節中。審批團隊會反覆檢查所有提供文件中有否虛假資料或被篡改的痕跡，並特別留意多份地址證明之間有否存在差異。任何不合理的錯漏都會導致申請被延遲或拒絕。
實事求是的審批原則： 專業的審批過程中堅持最高誠信。如果遇到無法解釋的資金流向或資料缺失，批核主任會直接指出「不知道」並要求客戶補交證明，絕對不可以編造資料或來源來強行通過批核。
面對傳統銀行對「摸貨」按揭的拒絕，您需要一家既具備嚴謹風險管理，又能提供靈活審批方案的財務機構。
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