物業按揭貸款批核時點計算「供款入息比率」(DSR)？2026 全攻略｜Q Finance 物業按揭

計劃在香港置業或轉按，首先要搞清楚銀行同財務公司審批時最關鍵的數字--供款入息比率。本文由 Q Finance 按揭團隊撰寫，以 2024–2026 年最新市場實務為基礎，逐步教您計算 DSR、掌握壓力測試原理，並拆解不同入息水平下的實戰個案。

快速重點：2026 年物業按揭 DSR 點樣計，幾多先算合格？

供款入息比率（Debt Servicing Ratio，簡稱 DSR）是衡量申請人每月債務供款佔入息比重的核心指標，直接決定物業按揭貸款的批核結果。DSR 越高，代表還款壓力越大，銀行批核的機會越低。

2026 年常見 DSR 上限參考：

• 自住住宅物業首按：銀行普遍以 DSR 不超過 50% 為準

• 投資物業按揭：2024 年 10 月統一後同樣為 50%，但部分銀行內部仍傾向控制在 40–45%

• 已持有按揭的申請人：2024 年 10 月起已取消額外扣減 10 個百分點的要求

DSR 大致公式： 每月總供款 ÷ 每月總入息 × 100%

舉例：月入 HK$40,000，每月供款額合共 HK$18,000，DSR = 18,000 ÷ 40,000 = 45%，仍在 50% 上限以內。文章稍後會詳細拆解計算步驟。

Q Finance 作為香港持牌財務公司，處理二按、轉按及私人貸款整合供款等個案時，可因應客人入息證明、信貸狀況及物業價值，彈性調整 DSR 要求。如果您想即時初步估算 2024–2026 年按揭大約批得幾多，可用「月入 × 50% ÷ 預計月按揭利率對應的每萬元供款額」作起點，下文會逐步教學。

什麼是供款入息比率 (DSR)？概念、公式與 HKMA 規定

DSR 是銀行及財務公司在批核物業按揭貸款時最核心的風險指標之一。借款人應進行負債對收入比率評估（debt-to-income ratio assessment），以確認自身負擔能力。

公式： DSR =（每月所有債務供款總額）÷（每月可計算入息）× 100%

「每月供款」涵蓋範圍：

• 擬申請的按揭貸款每月還款額

• 現有一按、二按供款

• 私人貸款、車貸、稅務貸款月供

• 信用卡最低還款（一般以未清餘額 3–5% 估算）

香港金融管理局（HKMA）自 2009 年起多次收緊按揭規管，要求銀行就住宅物業按揭設定 DSR 上限及壓力測試。香港的金融法規規範了放貸實務，並對按揭成數及 DSR 設限。物業按揭貸款屬於擔保貸款（secured loan），以物業本身作為抵押品。

「總負債入息比率（TDSR）」與單一按揭 DSR 的分別在於：TDSR 包含所有債務的總比率，銀行較常以此為審批準則。例如，申請人月入 HK$50,000，所有債務供款合計不可超過約 HK$25,000（以 50% TDSR 為準），實際門檻會因供款年期、年齡及物業用途而不同。

2024–2026 年香港住宅物業按揭：DSR 市場實務水平

本節聚焦於住宅物業（自住及投資）的按揭審批。2024 年是政策轉折年，HKMA 在 2 月暫停壓力測試硬性要求，10 月再統一住宅與非住宅物業的按揭成數及 DSR 上限。

不同情境下常見 DSR 目標區間：

• 首次置業自住：TDSR 不高於 50%，HKMA 年報數據顯示新批住宅按揭平均 DSR 約 39–40%

• 投資物業：部分銀行仍內部收緊至 40–45%；借款人會因物業屬自住還是投資用途而面對不同要求

• 多套物業或高負債申請人：審批可能要求更低比率

• 利率方面，利率可因物業類型及貸款日期而異

按揭成數上限統一為物業價值 70%（即最高貸款額可達物業估值七成），而按揭保險則容許更高的貸款額，但需額外支付保費。

實例： 2024 年一對夫婦聯名購買物業，樓價 800 萬，月入合共 HK$80,000。銀行要求每月所有供款控制在約 HK$40,000 以下，才能通過 TDSR 50% 的門檻。

提醒：正式申請前，可先用按揭計算機或聯絡 Q Finance 按揭專員預先預估，避免 DSR 過高被拒批或減額。

供款入息比率如何計算？步驟拆解 + 數字示例

以下用 2024 年實際樓價及利率作假設，教您自行估算 DSR。還款期一般最長可達 30 年，還款選項亦可包含 30 年年期。

Step 1：計算「每月可計算入息」

• 固定月薪（以糧單、稅單或僱主證明為準）

• 固定津貼、輪班津貼：多數可全數計入

• 獎金／佣金：一般只計過去 1–2 年平均的 50–70%

• 自僱人士：以報稅表、審計報告取平均數

Step 2：計算「每月全部供款額」

• 擬申請物業按揭的預計每月供款

• 現有住宅物業供款

• 私人貸款、車貸、信用卡最低還款

Step 3：代入公式

例：2024 年申請人 A，月入 HK$45,000（全數可計入息）：

計算結果：DSR = 16,000 ÷ 45,000 × 100% ≈ 35.6%

如銀行 TDSR 上限為 50%，此個案有一定緩衝。但若將來利率上升 1–2 厘，供款增加後 DSR 可能逼近 45–50%。

壓力測試 vs 實際供款額：銀行點樣「加息假設」計 DSR？

按揭批核往往需要進行壓力測試（stress test），評估借款人在利率變動下的還款能力。按揭可選擇定息或浮息（fixed or variable interest rates），兩者均直接影響每月還款額。

常見做法： 以申請利率 +2–3% 作壓力測試利率（實際由個別銀行決定）。HKMA 於 2024 年 2 月暫停了 +200 基點的強制壓力測試要求，但銀行內部仍普遍自行執行類似估算。

2024 年 H 按示例：

• 實際按揭利率：3.625% p.a.（H 按計劃），壓力測試用 6.625% p.a.

• 貸款額 HK$4,000,000，供款年期 30 年

• 實際每月供約 HK$18,200；壓力測試下約 HK$25,600

• 壓力測試後的供款額才是銀行計算 DSR 的基準

最優惠利率（Prime Rate）是按揭利率的基準指標，而香港銀行同業拆息（Hong Kong Interbank Offered Rate）亦直接影響 H 按利率水平。利率受市場趨勢及銀行政策影響。目前市場上定息按揭利率可低至 2.73% 或 2.93%，部分按揭計劃更設有利率上限（interest rate cap）以保障借款人。

規劃置業預算時，不應只看現時供款額，而要預留加息空間，將供款額控制在月入約 40–50% 以下較為穩健。

哪些入息可以計算？常見被「打折」或不被計的收入項目

並非所有入息都可以 100% 計入 DSR，銀行及財務公司會按收入穩定性作調整。

一般可全數或高比例計算：

• 固定全職薪金（最近 1–3 個月糧單 + MPF 紀錄或稅單）

• 公務員／紀律部隊／醫護等固定職系津貼

• 已持續收取超過 12 個月的租金收入（有租約及入帳紀錄）

可能只計一部分：

• 花紅／年終獎金：常見計過去 1–2 年平均的 50–70%

• 佣金制銷售：以報稅表全年入息平均數計，銀行可能再折扣

一般較難被計入：

• 無正式糧單的現金糧

• 家用／家人轉賬（無僱傭關係）

• 未報稅的副業現金收入

Q Finance 可為自僱人士、中小企老闆提供較實務的入息評估方法，例如以 2 年報稅表平均配合銀行戶口流水及聲明，協助提高可計算入息。提醒：提早整理好近年課稅年度的報稅表、MPF 紀錄及糧單，能顯著提升按揭批核速度。

如何管理供款額？調整年期、利率計劃與債務重組

了解不同貸款類型的特性及成本對借款人至關重要。本節助您從供款額入手，主動管理 DSR，使供款額符合貸款批核標準。借款人亦可選擇固定供款額或固定年期的還款方式，部分計劃更容許雙週供款以節省利息。

透過調整按揭結構控制每月供款額：

• (i) 延長供款還款期（例如由 20 年改為 30 年）以減低每月供款，但全期利息成本增加--例如一筆 HK$4,200,000 的按揭貸款，全期總利息可達 HK$2,380,320

• (ii) 選擇 H 按 vs P 按，或考慮定息期，平衡短期供款壓力與長期風險

• 彈性還款計劃可減輕初期財務負擔

如有多項高息負債：

借款人可透過轉按（refinancing）以獲取更佳的按揭貸款條款或管理現有債務。具體方式包括：

• 轉按／加按物業，以較低息的物業按揭整合高息債務

• 由 Q Finance 以物業二按或私人貸款方式，設計重組供款方案

實例： 2024 年客戶 B 月入 HK$55,000，原有信用卡加私人貸款供款 HK$12,000，新按揭 DSR 超標。透過以物業作抵押將高息債務重組成 1 筆 5–10 年貸款，供款額由 HK$12,000 減至 HK$7,000，DSR 由 65% 降至 50% 以下。市場上有不同貸款產品（包括個人及商業貸款）可配合不同借款人需要。

提示：切勿以「借新債還舊債」為唯一目的，重點應放在降低總利息與縮短還款期。

2024 年起申請按揭：文件準備、審批流程與 DSR 核實

按揭申請通常需要提交特定文件方可獲批。物業估值會以市場價值或成交價兩者中較低者作為釐定貸款額的基礎。

常見所需文件清單：

• 身分證明文件（香港身份證）--所需文件包括入息證明及身分證明

• 住址證明（近 3 個月水電煤／銀行月結單）

• 入息證明：糧單、稅單、僱主證明、MPF 紀錄；自僱人士需報稅表及公司文件

• 現有貸款及信用卡結單、供款紀錄

• 擬按揭物業資料：臨時買賣合約、估價報告

審批流程如何核實 DSR：

1. 核對入息文件，調整為「可計算入息」

2. 由信貸報告（TU）及客戶資料統計所有貸款供款

3. 利用壓力測試利率計出模擬供款額，再算出 TDSR

按揭申請一般約兩星期內可完成審批。Q Finance 在流程上可較傳統銀行更快--網上申請按揭可隨時隨地提交，申請人可於 15–20 分鐘內收到初步批核回覆，部分產品可減少對 TU 分數的依賴，改為重視實際入息與物業估值。

提醒：提早還清部分短期高息債務或降低信用卡結餘，可在正式拉 TU 前改善 TDSR，有助爭取較高最終批核額。

典型個案分析：不同入息水平與供款額下的 DSR 實戰

個案一：單身上班族（首次置業）

月入 HK$30,000，無其他貸款。擬購買物業樓價 500 萬住宅物業自住，按揭成數 90%（需按揭保險），供款 30 年，利率 4% p.a.。每月供款約 HK$21,500，DSR 約 71.7%--超標。需降低貸款額或加入擔保人。購買物業時印花稅可為 HK$135,000，亦需預留首期及雜費。

個案二：夫婦聯名換樓

月入合共 HK$80,000，現有一按供款 HK$15,000，車貸 HK$3,000。計劃買 1,200 萬住宅物業。如保留舊樓收租（月租 HK$18,000，銀行計約 70% 即 HK$12,600），可計入息提升至 HK$92,600。新按揭月供約 HK$28,000，總供款 HK$46,000，TDSR ≈ 49.7%--勉強通過。

個案三：自僱中小企老闆

2022–2023 年報稅表平均月入 HK$100,000，持有兩個住宅物業，已供款共 HK$35,000。想為其中一個物業做二按套現作生意周轉。銀行可能因 TDSR 過高而拒批，但 Q Finance 審視物業淨值及實際入帳紀錄後，重整還款期及供款額，使 TDSR 降至可接受水平。

Q Finance 如何助您通過 DSR 審批：彈性按揭與專業建議

Q Finance 是香港持牌財務公司，專注提供以物業為基礎的貸款方案，包括二按、加按、按揭轉介及債務重組，協助 DSR 過緊的客戶。讓您先評估、後決定。費用透明是借貸過程中的關鍵，可避免借款人承受隱藏費用--本行清楚列明利率、手續費及提前清還安排，無隱藏收費。所有服務均受條款及細則約束。

我們的按揭服務特色：

• 快速網上申請：填寫基本入息及物業資料，15–20 分鐘初步批核

• 彈性供款年期，按客戶入息及年齡調整，使每月供款額合乎合理 DSR 範圍

• 透明費用，清楚列明利率與手續費

特別適合以下情況：

• 已在銀行做一按，DSR 接近上限，需以物業二按取得資金而不影響原有的按揭

• 信貸紀錄一般或曾有遲還紀錄，銀行審查嚴格但實際現金流穩定

• 想把多項高息卡數及私人貸款整合為一筆以物業作抵押的按揭貸款，降低供款額，改善您的 DSR

總結： 2026 年物業按揭審批講求理性 DSR 管理。讀者只要掌握供款額、入息及壓力測試原理，再配合專業機構如 Q Finance 的建議，就能更有信心地計劃置業及物業融資。歡迎免費向 Q Finance 按揭專員提供基本入息及債務資料，獲得一對一 DSR 分析--先評估、後決定，不收任何申請費即可了解可批按揭額。