阿偉係香港普通打工仔，手頭有一層自住物業，但幾年前信用卡逾期，TU評級已經變差。最近急需一筆錢，朋友話「你有樓，咪做物業抵押囉」，但又有人話「免TU借貸快好多，唔使查TU」。兩條路擺喺面前，佢唔知點揀。
呢個唔係罕見情況。香港唔少業主都面對過同樣嘅抉擇——有物業但TU差，到底邊種方案更適合自己？以下用8大維度逐一拆解，幫你搞清楚兩種貸款嘅實際分別、風險同適用場景。
免TU借貸，係指財務公司批核時唔以信貸報告（TU）作主要審批標準。申請人毋須擔心過去嘅逾期紀錄、欠款，甚至破產紀錄——財務公司會改用其他方式評估還款能力，例如月薪入息同工作穩定性。
物業抵押貸款，係借款人以名下物業作抵押品向銀行或財務公司借錢。貸款金額與物業估值掛鈎，還款期可以好長，月供壓力相對低。但物業係抵押品，一旦持續還唔到錢，物業有被收回嘅風險。
免TU借貸：月平息一般介乎1.5%至3%，換算成年利率（APR）大約20%至40%，視乎財務公司及個人情況而定。
物業抵押貸款：利率明顯較低。以2026年香港市場為參考，P按（最優惠利率按揭）約為P-2.5%，實際利率約3.25%；H按（HIBOR按揭）跟隨銀行同業拆息浮動，2026年5月參考水平約4%左右。整體年利率遠低於免TU借貸。
結論：單睇利率，物業抵押貸款明顯較便宜。但利率唔係唯一考慮因素。
免TU借貸：貸款金額通常係月薪嘅6至12倍。月薪2萬嘅申請人，最多可借約12至24萬。
物業抵押貸款：可借金額直接與物業估值掛鈎，部分持牌財務公司可批出最高9成物業估值。一個估值500萬嘅單位，理論上最多可借約450萬，遠超免TU借貸上限。
結論：需要大額資金嘅業主，物業抵押貸款嘅借款上限明顯更高。
免TU借貸：唔查TU，或唔以TU評級作主要審批標準。即使有逾期紀錄、欠款，甚至破產紀錄，都可以申請。
物業抵押貸款（銀行）：銀行通常要求良好信貸紀錄，TU差嘅申請人大機會被拒。
物業抵押貸款（持牌財務公司）：部分持牌財務公司對TU要求相對寬鬆，業主即使TU差都有機會獲批。
結論：TU差嘅業主，銀行物業抵押幾乎無望，但持牌財務公司嘅免TU借貸或物業抵押貸款仍係可行出路。
免TU借貸：通常只需身份證、近期糧單或入息證明、銀行月結單。部分情況下文件更少，甚至可用其他方式核實入息。
物業抵押貸款：除基本身份及入息文件外，還需要物業相關文件，包括樓契、差餉物業估價、現有按揭資料（如有）等，文件量明顯更多。
結論：免TU借貸文件要求更簡單，更適合文件不齊全嘅申請人。
免TU借貸：部分持牌財務公司可做到15至20分鐘批核，同日以FPS或銀行轉賬出款。
物業抵押貸款：需要安排物業估價，銀行通常需要數天至數週，持牌財務公司較快但一般都需要1至3個工作天。
結論：有緊急資金需要，免TU借貸嘅批核速度快好多。
免TU借貸：屬無抵押貸款，唔需要提供任何資產作擔保。還唔到錢嘅後果係信貸紀錄受影響及法律追討，但物業唔會直接受威脅。
物業抵押貸款：物業係抵押品，一旦持續違約，貸款機構有權啟動收樓程序。對自住業主嚟講，呢個係最大嘅潛在風險。
結論：免TU借貸唔會令物業直接處於風險之中，對業主嚟講係一個重要保障。
免TU借貸：還款期一般最長60個月（5年），月供相對較高。
物業抵押貸款：還款期可長達20至30年，月供壓力低，但總利息支出會相應增加。
結論：需要低月供、長期還款安排嘅人，物業抵押貸款更靈活；短期周轉需求，免TU借貸更直接。
免TU借貸：部分財務公司唔會向信貸資料庫提交查詢紀錄，對TU影響較小；但如有逾期，仍可能被記錄。
物業抵押貸款：銀行申請會留下信貸查詢紀錄，短期內多次申請會令TU評分下跌；準時還款則有助長期改善TU。
結論：短期內唔想影響TU分，免TU借貸嘅查詢紀錄影響相對較少。
唔一定。物業抵押貸款利率雖低，但批核慢、文件多，TU差嘅申請人難過銀行關，而且物業直接成為抵押品。如果只係短期周轉幾萬元，用物業抵押反而係大材小用——萬一還唔到錢，風險遠比免TU借貸高。
從年利率角度係咁，但要睇實際總成本。物業抵押貸款年利率低，但還款期長達20至30年，總利息支出可以好驚人。免TU借貸利率較高，但還款期短——如果能夠在12至24個月內還清，總利息支出未必比一個長達20年嘅物業抵押貸款多。
唔係。銀行物業抵押貸款需要安排估價、審查樓契、核實按揭狀況，整個流程動輒數天至數週。急需用錢嘅情況下，物業抵押唔係快速解決方案。
唔知揀邊個？問自己以下4條問題：
你嘅TU評級係咪差或有破產紀錄？ 係 → 免TU借貸或持牌財務公司物業抵押；唔係 → 兩者皆可考慮。
你需要幾多錢？ 月薪12倍以內 → 免TU借貸已足夠；需要大額資金（例如裝修、投資）→ 物業抵押貸款上限更高。
你有幾急？ 需要當日或翌日出款 → 免TU借貸；唔急，可以等1至2週 → 物業抵押貸款。
你係咪願意以物業作抵押？ 唔願意 → 免TU借貸；願意並了解風險 → 物業抵押貸款。
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Q1：免TU借貸同物業抵押貸款，邊個利率較低？
物業抵押貸款利率明顯較低，2026年市場參考水平約3.25%至4%年利率；免TU借貸月平息一般為1.5%至3%，換算年利率較高。但利率唔係唯一考慮因素，還款期、批核速度及抵押品風險同樣重要。
Q2：TU差嘅業主可以申請物業抵押貸款嗎？
銀行一般要求良好信貸紀錄，TU差嘅申請人難以通過銀行審批。但部分持牌財務公司提供嘅物業抵押貸款對TU要求較寬鬆，業主即使TU差仍有機會申請。
Q3：免TU借貸係咪真係唔查TU？
持牌財務公司提供嘅免TU借貸，審批時唔以TU信貸報告作主要標準，主要核實申請人入息及還款能力。但唔同公司做法有差異，申請前應向財務公司直接確認。
Q4：物業抵押貸款最快幾耐可以批核出款？
銀行物業抵押貸款通常需要數天至數週；持牌財務公司較快，一般需要1至3個工作天，因為需要安排物業估價及審查相關文件。如需即日出款，免TU借貸更適合。
Q5：免TU借貸最多可以借幾多？
免TU個人貸款金額通常為月薪嘅6至12倍。例如月薪2萬元，一般最多可借約12至24萬元。如需借取更大金額，物業抵押貸款嘅上限更高。
Q6：用物業做抵押借錢，如果還唔到錢會點？
如果持續違約，貸款機構有權依法啟動收樓程序，物業可能被強制出售以償還債務。申請物業抵押貸款前，必須確保自己有穩定還款能力，充分了解相關風險。
免TU借貸同物業抵押貸款唔係非此即彼，而係各有適用場景。TU差、急需現金、唔想物業有風險，免TU借貸更合適。需要大額資金、還款期長、接受物業作抵押，物業抵押貸款值得考慮。搞清楚自己嘅實際需要，先係最重要嘅一步。
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