醫生、建築師、會計師這類專業人士，不少都會考慮購置自用診所或辦公室。搜尋「專業人士貸款購買診所辦公室物業」的時候，你會發現市場上其實有兩種性質完全不同的融資工具——私人貸款同物業按揭。兩者唔係同一樣嘢，混淆咗會令你的置業計劃出現嚴重落差。
本文會清楚拆解兩種產品的根本分別、2026年非住宅物業按揭的最新規則，以及專業人士在哪些情境下應該組合使用兩種工具。
私人貸款，又稱個人貸款或專業人士貸款，係無抵押借貸。你唔需要提供任何物業或資產作擔保，財務機構根據你的入息、信貸紀錄（或免TU審批）批核。
主要特點：
物業按揭係以物業本身作抵押的大額借貸。你向銀行或持牌財務機構借入購買物業所需的主要資金，以物業作為擔保。
主要特點：
根據2024年施政報告，自2024年10月16日起，香港非住宅物業（包括寫字樓、診所舖位、商業單位）的按揭規則有重大調整，以下規定於2026年仍然適用。
按揭成數上限：7成
不論以個人名義還是公司名義購入，非住宅物業按揭成數統一上限為物業估值的70%。換言之，你最少需要自備30%首期。
供款與入息比率（DSR）上限：50%
每月供款總額不可超過借款人月入的50%。這是評估還款能力的核心指標。
暫停壓力測試
審批非住宅物業按揭時，已暫停壓力測試要求。對於入息較難預測的專業人士而言，這是相對寬鬆的安排。
最長還款期：20年
非住宅物業按揭最長還款期為20年，短於住宅物業的30年，月供因此會相對較高。
以上規則由公開市場報導及政策公告確認，屬2024年政策調整，2026年繼續生效。
簡單答案：不能。
一個中環診所舖位動輒數百萬至過千萬，即使是較細的辦公室單位，成交價通常都在數百萬以上。私人貸款的金額上限根本無法覆蓋物業購入所需的主要資金。
買商業物業的主力融資工具是物業按揭，私人貸款只能扮演輔助角色。兩者係不同層次的工具，唔係替代關係。
一位醫生看中一個診所舖位，估值 HKD 800萬。按7成按揭，最多可借 HKD 560萬，首期需要 HKD 240萬。醫生手頭有 HKD 200萬，仍差 HKD 40萬。
這個情況下，私人貸款可以作為短期週轉工具，補足首期差額，讓置業計劃唔因現金流缺口而延誤。
一位建築師成功申請按揭購入辦公室，但入伙後裝修費用超出預算 HKD 80,000。按揭資金已全數用於購置，裝修費需要另外籌措。
這時候，私人貸款可以即時解決裝修週轉問題，唔需要重新走按揭申請流程。審批快、出款快，適合應付這類突發開支。
一位會計師購入辦公室舖位，簽約後需要在短期內支付律師費約 HKD 30,000 及代理佣金約 HKD 60,000，但按揭資金要到成交日才能動用。
私人貸款可以在按揭批核期間先行應付這些前期費用，成交後再安排還款，避免資金時序錯位。
這是最常見的誤解。私人貸款金額有限，根本無法覆蓋商業物業的主要購置資金。按揭係主力，私人貸款係輔助，兩者定位截然不同。
專業資格（如醫生、律師、會計師）本身並不直接提高非住宅物業的按揭成數上限。2026年的規定係統一7成上限，唔會因為你的職業而有所不同。專業人士的優勢在於入息穩定，有助通過DSR審查，但成數上限不變。
部分人以為財務公司可以提供某種「商業物業購置貸款」，讓你跳過正式按揭程序買舖。這個理解並不準確。持牌財務公司提供的物業相關產品，通常係針對已持有物業的業主（如二按、加按、套現），而非替代首次置業的主要按揭融資。
Q Finance（迅智財務有限公司） 提供兩類與置業相關的產品，各有不同用途。
私人貸款（個人貸款）
免TU審批、15–20分鐘批核、WhatsApp申請、零手續費。適合專業人士在置業過程中應付首期差額、律師費、佣金、裝修等前期開支，或在按揭批核期間填補現金流缺口。申請門檻相對低，即使信貸紀錄一般亦可申請。
物業按揭貸款
針對已持有物業的業主，最高可達物業價值9成，適合套現或轉按用途。如果你本身已有其他物業，可以考慮透過這個方案套現，用作購置新診所或辦公室的首期資金。
兩種產品可以根據你的實際情況組合使用。唔確定哪種方案更適合自己，可以透過WhatsApp直接諮詢，了解具體安排。
以下幾個情況，同時使用私人貸款和物業按揭係合理的安排：
組合使用的前提係要確保兩筆貸款的月供加起來唔超過月入的50%（即DSR上限），否則按揭審批可能受影響。建議在申請任何貸款前，先計算清楚整體還款能力。
Q1：專業人士申請私人貸款，是否需要提供執業證書？
不一定。部分財務公司（如Q Finance）採用免TU審批，主要審查還款能力而非職業資格。執業證書可以作為入息或身份補充文件，但唔係必要條件。
Q2：非住宅物業按揭的7成成數上限，是以物業估值還是成交價計算？
一般以物業估值及成交價兩者之中較低者計算。如果成交價高於估值，實際可借金額會更低，首期需求相應更高。
Q3：私人貸款可以用作商業物業首期嗎？會影響按揭審批嗎？
私人貸款的用途通常由借款人自行決定，財務公司一般不限制資金用途。但部分機構在審批按揭時會查核你的負債情況，若私人貸款增加了每月還款，可能影響DSR計算。建議先了解按揭審批情況，再決定借貸時序。
Q4：2026年非住宅物業按揭還需要壓力測試嗎？
根據2024年施政報告的政策調整，審批非住宅物業按揭時已暫停壓力測試。這個安排於2026年仍然生效，但政策可能隨時調整，建議向按揭機構確認最新要求。
Q5：如果我同時有私人貸款和物業按揭，DSR點計？
DSR計算所有貸款的每月還款總額，包括私人貸款及物業按揭在內。兩者加起來唔可超過月入50%。如果私人貸款的月供已佔去較大比例，可能影響你能夠申請的按揭金額，申請前宜先做好計算。
Q6：財務公司的物業相關貸款與銀行按揭有什麼分別？
財務公司提供的物業相關貸款，通常係針對已持有物業的業主進行二按或加按套現，而非首次置業的主要按揭融資。條款、利率及成數與銀行按揭有所不同，適用情況亦不同。
Q7：Q Finance的私人貸款最快幾耐可以出款？
Q Finance的私人貸款審批最快15–20分鐘，適合需要即時應付前期開支的專業人士。申請可透過WhatsApp或網上表格進行，零手續費，免TU審批。
買診所或辦公室係重大財務決定，搞清楚按揭同私人貸款的分工，先能制定出切實可行的資金計劃。如果你正在考慮置業融資安排，可以到 qfinance.hk 了解更多，或透過WhatsApp直接查詢適合你情況的方案。