持有出租物業的業主，每個月收租，現金流看似穩定。但一旦考慮加按套現，情況就複雜得多——利息支出增加、租金淨收入改變，連帶牽動應繳稅款和每月現金流。
不少業主只計「借幾多、供幾多」，卻忽略了稅務這一環。本文逐一拆解物業稅、個人入息課稅（Personal Assessment）、利息扣稅上限，以及加按後的現金流試算，幫你在決定前看清全局。
重要提示： 本文內容僅供參考，並非專業稅務意見。個人情況各有不同，建議諮詢持牌稅務顧問或執業會計師。
香港出租物業的租金收入，預設以物業稅評稅，標準稅率15%，計算基礎是「應評稅淨值」——即租金收入扣除20%標準免稅額後的金額。
但你有另一個選擇：個人入息課稅（Personal Assessment）。
| 應課稅入息淨額 | 稅率 |
|---|---|
| 首 HKD 50,000 | 2% |
| 次 HKD 50,000 | 6% |
| 另 HKD 50,000 | 10% |
| 另 HKD 50,000 | 14% |
| 餘額 | 17% |
| 標準稅率（上限） | 15% |
何時選個人入息課稅更著數？
如果你的邊際稅率低於15%，或按揭利息支出較高，個人入息課稅通常更有利。反過來，若薪俸收入已令你落在17%稅階，合併計算未必划算。最優選擇每年因人而異，務必向稅務顧問確認。稅務局（IRD）官網 www.ird.gov.hk 提供個人入息課稅的申請說明及計算工具，可作初步參考。
根據香港稅務條例，出租物業租金收入可享20%標準免稅額，代表修葺及保養費用，無需提交實際單據。
計算公式：
應評稅淨值 = 年度租金收入 × 80%
以年租HKD 216,000（月租HKD 18,000）為例：
應評稅淨值 = HKD 216,000 × 80% = HKD 172,800
物業稅應繳稅款 = HKD 172,800 × 15% = HKD 25,920
這個20%是固定扣除。不論你實際花了多少在維修上，只能扣這個金額，不能額外申報更多維修開支。
這是加按套現最關鍵的稅務問題。
在物業稅評稅下：按揭利息不可扣除。
在個人入息課稅下：可以扣除，但有限制。
根據稅務條例，個人入息課稅下，出租物業的按揭利息可從該物業的應評稅淨值中扣除，但扣除額不可超過應評稅淨值本身。換句話說，利息扣除不能令租金收入出現「虧損」，繼而抵銷其他收入。
另外要留意：
基本資料：
物業稅評稅：
個人入息課稅（加按後）：
現金流（加按後每月）：
基本資料：
物業稅評稅：
個人入息課稅（加按後）：
現金流（加按後每月）：
兩個例子的共同啟示： 加按後現金流明顯收窄。稅務優惠能否抵銷供款壓力，取決於你的個人收入結構，沒有一個放諸四海皆準的答案。
加按套現的邏輯是「用物業價值換流動資金」，代價是每月現金流持續減少。以下幾個衝擊點，往往被忽略：
1. 利息支出即時增加
加按金額愈大，每月利息支出愈高。即使利率看似不高，長期累積的利息總額相當可觀。
2. 租金回報率下降
加按後，物業的實際淨租金回報率（Net Yield）因供款增加而下跌，影響你對整體投資表現的判斷。
3. 空置風險放大
租客搬走，租金收入中斷，但按揭供款照舊。加按後供款更高，空置期的財務壓力自然更大。
4. 利率上升風險
香港按揭利率與市場掛鈎，浮息按揭一旦利率上升，每月供款隨之增加，現金流進一步收窄。
加按後每月債務供款增加，直接推高供款與入息比率（DSR，Debt Servicing Ratio）。
香港金管局（HKMA）規定，銀行批核按揭時，申請人DSR一般不得超過50%。DSR上升意味著：
如果套現目的只是短期周轉，而非長期投資，加按可能令你的整體借貸彈性大幅收窄，得不償失。
加按手續繁複，涉及銀行審批、律師費、印花稅及按揭保險等費用，批出後每月供款長期影響現金流及DSR。如果你的套現需求是短期的——裝修、周轉、或一次性開支——業主貸款可能是更靈活的選擇。
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不一定。香港業主可選擇以個人入息課稅（Personal Assessment）代替物業稅評稅。個人入息課稅採用累進稅率，並可扣除按揭利息支出，視乎個人情況可能比固定15%物業稅更划算。每年需主動向稅務局申請。
在個人入息課稅下，出租物業的按揭利息（包括加按後新增的部分）可從該物業的應評稅淨值中扣除，但扣除額不能超過應評稅淨值，即不能製造「虧損」來抵銷其他收入。
是固定的。稅務條例規定以租金收入的20%作為修葺及保養的標準扣除，不論實際維修費用多少，均只能扣除20%，不能額外申報。
不一定。如果薪俸收入已令你處於較高稅階（例如17%），合併租金收入後整體稅款可能反而更高。是否選擇個人入息課稅，需根據你的總收入、免稅額及扣除項目逐年計算，建議諮詢持牌稅務顧問。
會。加按後每月供款增加，令DSR上升。銀行一般要求DSR不超過50%，DSR過高會令你日後申請按揭或其他貸款的批核難度增加，可借金額亦會下降。
加按是在現有物業上增加按揭貸款，涉及銀行重新審批、律師費及相關費用，並長期增加每月供款及DSR。業主貸款是以物業作抵押的獨立貸款產品，手續相對簡便。Q Finance更提供免TU審查，適合需要快速套現、又不想打亂現有按揭安排的業主。
建議諮詢香港持牌稅務顧問（Certified Tax Adviser）或執業會計師。稅務局官網（www.ird.gov.hk）提供物業稅及個人入息課稅的官方說明及計算工具，可作初步參考，但不能取代專業意見。
加按套現看似直接，但背後的稅務計算和現金流影響，往往比預期複雜。物業稅與個人入息課稅的選擇、利息扣除的上限、加按後DSR的變化——每一項都可能左右你的實際得益。
做決定前，先把數字算清楚，再諮詢專業稅務顧問。如果套現需求屬於短期性質，業主貸款可能是衝擊更小、彈性更大的方案。
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