好多業主都聽過「二按」同「加按」，但真正搞清楚兩者分別嘅人其實唔多。三個概念各有所指，揀錯方案隨時白走冤枉路。
一按（First Mortgage）
買樓時向銀行或財務機構借嘅第一筆按揭。以物業作抵押，優先受償權最高。大部分人嘅一按都係向銀行申請。
二按（Second Mortgage）
喺一按之上，再向另一間機構以同一物業作抵押借錢。因為受償順序排喺一按之後，對貸款機構嚟講風險較高，所以批核條件反而更靈活——財務公司尤其如此。值得留意嘅係，申請二按通常唔需要通知一按銀行，但部分銀行按揭合約設有限制條款，申請前最好先確認清楚。
加按（Top-up Mortgage / Remortgage）
向原有一按嘅銀行申請增加貸款額，即係喺同一筆按揭上「加碼」。銀行需要重新審批，包括壓力測試同TU信貸報告，手續繁複，批核時間動輒數星期。
簡單比較：
| 一按 | 二按 | 加按 | |
|---|---|---|---|
| 貸款機構 | 銀行為主 | 財務公司為主 | 原有一按銀行 |
| 審批速度 | 數星期 | 最快15–20分鐘 | 數星期 |
| TU審查 | 必須 | 可免TU | 必須 |
| 靈活性 | 低 | 高 | 低 |
用一個具體例子說明。
物業估值：HK$500萬
銀行一按已借：HK$250萬（即借咗五成）
銀行上限：物業估值七成 = HK$350萬
銀行理論上可加按至：HK$350萬 - HK$250萬 = HK$100萬
但係，銀行加按仲要通過壓力測試、TU審查、入息證明。如果你係自僱、TU有污點、或者收入唔穩定，幾乎必定被拒。
換 Q Finance 二按計算：
Q Finance 最高可借至物業估值九成
即：HK$500萬 × 90% = HK$450萬
扣除現有一按 HK$250萬
可借二按金額：最高 HK$200萬
比銀行加按上限多出 HK$100萬，而且免TU審查，15至20分鐘批核，當日FPS出款。
| 比較項目 | 銀行加按 | Q Finance 二按 |
|---|---|---|
| 最高可借比例 | 物業估值七成 | 物業估值九成 |
| TU信貸審查 | 必須 | 免TU |
| 壓力測試 | 必須 | 不適用 |
| 批核時間 | 數星期 | 15–20分鐘 |
| 出款時間 | 數個工作天 | 當日FPS出款 |
| 手續費 | 視乎銀行 | 零手續費 |
| 接受破產記錄 | 否 | 是 |
| 接受不規則收入 | 否 | 是 |
| 申請方式 | 需親臨分行 | 全程網上 + WhatsApp |
以下幾類業主，透過 Q Finance 申請二按往往比銀行加按更快、更實際：
1. 急需現金但TU評分差
銀行加按必須通過TU審查，過去有信貸問題嘅申請人幾乎必定碰壁。Q Finance 免TU審查，只要有物業，一樣可以申請。
2. 需要裝修或翻新物業
裝修費用動輒數十萬，但裝修期間未必有額外收入。以物業套現，資金即日到手，唔需要等銀行慢慢審批。
3. 想清卡數或整合高息債務
信用卡利息高，長期只還最低還款額只會愈滾愈多。用物業套現清卡數，可以大幅減低每月利息負擔。
4. 業主想創業或擴充生意
SME 申請銀行商業貸款文件要求繁複。以物業作抵押申請二按，資金靈活，特別適合手持物業嘅老闆。
5. 有破產記錄嘅業主
銀行一律不接受破產記錄申請人，但 Q Finance 明確接受。只要物業估值足夠，一樣有機會獲批。
Q Finance（迅智財務有限公司） 係香港持牌財務公司，物業按揭貸款最高可借至物業估值九成，全程網上辦理，唔需要親臨辦公室。
申請步驟：
整個過程唔需要TU報告，唔需要親身到訪，文件上傳後透過 WhatsApp 跟進即可。
想知道你的物業可以借幾多？立即 WhatsApp 查詢二按方案 → qfinance.hk
Q1：二按同加按有咩分別？
加按係向原有一按銀行申請增加貸款額，需要重新通過壓力測試同TU審查，手續繁複、等候時間長。二按係向另一間機構以同一物業再借錢，審批條件更靈活，特別適合TU評分差或收入不穩定嘅業主。
Q2：申請二按，銀行會唔會知道？
財務公司批出二按後，會在土地註冊處登記押記（Charge），銀行查閱物業記錄時可以發現。部分銀行按揭合約列明未獲同意不得申請二按，建議申請前先查閱自己嘅合約條款。
Q3：申請二按會唔會影響我嘅信貸評分（TU）？
Q Finance 申請物業二按免TU查冊，申請過程本身不會留下TU查詢記錄。不過，貸款批出後如果出現還款問題，則有機會影響信貸記錄。準時還款係保護信貸評分最直接嘅方法。
Q4：物業估值點計算？係用市場價還是銀行估價？
一般財務公司會以獨立測量師估價或參考市場成交價作為估值基礎。Q Finance 會在審批過程中確認物業估值，業主毋須自行委託估價。
Q5：有破產記錄嘅業主可以申請物業二按嗎？
可以。Q Finance 明確接受有破產記錄嘅申請人，只要物業估值足夠，一樣有機會獲批——這是絕大多數銀行做不到的。
Q6：申請物業二按需要提供咩文件？
一般需要香港身份證、物業相關文件（如樓契或按揭文件）及基本個人資料。Q Finance 全程網上辦理，文件上傳後透過 WhatsApp 跟進，唔需要親臨辦公室。
銀行按揭上限七成、TU審查、壓力測試——對唔少業主嚟講，這些門檻比物業本身更難跨越。
Q Finance 提供最高九成物業估值嘅二按方案，免TU審查，15至20分鐘批核，當日FPS出款，零手續費。不論你係想裝修、清債、創業，還是急需周轉，只要手持物業，就有機會套現。
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