唐樓業主想以物業套現，處境往往比新樓業主艱難得多。銀行一看到樓齡50年以上，還款期立即大幅縮短；估價師保守估值，令實際可借金額遠低於預期；再加上僭建、業權問題，申請隨時石沉大海。
本文專為香港唐樓業主整理2026年的物業貸款實況，涵蓋4大特殊困難、3種可行方案、兩個具體借款試算，以及5個提高批核率的實用建議。
唐樓泛指1970年代或以前興建的舊式樓宇，樓齡普遍介乎50至70年。銀行審批這類物業的按揭或加按申請時，態度明顯比新樓保守。
原因主要有三：高樓齡直接壓縮還款期，令月供大增，壓力測試更難通過；唐樓成交量偏低，估價師缺乏可比較的成交個案，自然傾向保守估值；部分唐樓存在僭建或業權問題，銀行合規部門一旦發現，申請即時被擱置。
結果是：明明持有一個市值數百萬的物業，卻借不到理想金額，甚至直接被拒。
銀行計算最長還款期，普遍採用「75減樓齡」公式，部分銀行採用「80減樓齡」。
舉個例子：一棟1966年落成的唐樓，樓齡約60年。以75減60計算，最長還款期只有15年。同樣的貸款金額，15年還款期的月供幾乎是30年還款期的一倍。月供愈高，通過壓力測試的難度愈大，批核機會自然愈低。
唐樓所在的舊區，近年成交量往往偏低。估價師在缺乏足夠可比較成交的情況下，傾向採用保守估值。
直接影響是：即使銀行願意批出七成按揭，七成乘以偏低的估值，實際可借金額可能遠低於預期。部分唐樓的銀行估值，甚至比市場成交價低一至兩成。
天台加建、外牆改動、打通單位——這些情況在唐樓中相當普遍。銀行審批按揭前會要求進行物業視察，一旦發現未獲批准的建築工程，有權拒絕批核，或要求業主先清拆還原才重新申請。
清拆工程既費時又費錢，對急需資金周轉的業主來說，時間成本極高。
部分唐樓涉及「半契樓」（地契或公契不完整）、「無契樓」（欠缺完整業權文件），或多個業主共同持有同一物業。這些情況下，銀行法律部門的審查會更嚴格，甚至直接拒絕承造按揭。
2026年政府放寬按揭政策後，住宅按揭成數上限統一為七成，有按保的情況下可達九成。但唐樓業主實際上很難享受到這個上限——還款期短導致月供高、估價保守、僭建或業權問題令銀行卻步，三重障礙疊加，批核難度相當高。
銀行一按較適合樓齡相對較新、業權清晰、沒有僭建的唐樓業主。物業情況複雜的話，這條路往往走不通。
財務公司承造的物業二按，不受金管局監管，毋須通過壓力測試，審批標準比銀行靈活得多。
對於已有銀行一按的唐樓業主，財務公司可在現有按揭之上再批出第二按揭，讓業主套現物業的剩餘價值。由於不查TU（信貸報告），信貸記錄差或有破產紀錄的業主同樣可以申請。
這是大多數唐樓業主在銀行碰壁後，最常見的替代方案。
如果唐樓估值太低、業權複雜，或者你不想以物業作抵押，無抵押私人貸款是另一個出路。
這類貸款不依賴物業估值，審批主要看收入及還款能力。部分財務公司提供免TU的無抵押私人貸款，適合估值不理想或業權有問題的業主。可借金額通常較物業貸款低，但申請流程更簡單快捷。
假設財務公司按物業市值的七成計算可貸上限：
部分財務公司可批至物業市值的九成，即最多可套現至 HK$170萬（HK$270萬 − HK$100萬）。實際批核金額視乎財務公司的估值及審批政策。
當然，實際批核金額還要考慮申請人的還款能力。財務公司不做壓力測試，但仍會評估月收入是否足以應付月供。
1. 提前了解僭建情況
申請前主動確認物業是否有未批准建築工程。即使無法即時清拆，向財務公司如實說明，比隱瞞更有利於審批。
2. 自行委託估價
委託一至兩間持牌測量師行估價。若估值高於財務公司的內部估價，可作為談判依據，爭取更高貸款額。
3. 整理完整業權文件
確保持有完整的樓契、公契及業主立案法團文件。文件愈齊全，審批愈順暢。
4. 提供收入證明
即使財務公司不查TU，提供近三個月的銀行月結單或入息證明，可增加批核信心，有助爭取更低利率。
5. 選擇接受唐樓的財務公司
並非所有財務公司都接受高樓齡物業。申請前先確認對方有處理唐樓按揭的經驗，避免白走一趟。
Q Finance（迅智財務有限公司）是香港持牌財務公司，專門協助唐樓業主處理銀行拒批的物業貸款申請。
核心條件如下：
TU評分低、有破產紀錄、收入不穩定——這些在Q Finance都不是障礙，歡迎直接提出查詢。
步驟一：WhatsApp查詢
透過WhatsApp聯絡Q Finance顧問，說明物業情況（樓齡、估值、現有按揭欠款）及所需金額，即時獲得初步意見。
步驟二：上傳文件
透過WhatsApp或網上表格上傳所需文件，包括身份證、樓契、物業估價報告及入息證明。全程網上處理，無須親身到訪。
步驟三：AI輔助審批
系統即時預審申請資料，配合人工審核，最快15至20分鐘完成批核決定。
步驟四：電子簽約
批核後透過電子方式簽署貸款合約，無須列印或郵寄任何文件。
步驟五：FPS即日出款
簽約完成後，款項透過FPS即日轉入你的銀行戶口。
立即WhatsApp查詢，或前往 qfinance.hk 填寫網上申請表，3分鐘內完成提交。
Q1：唐樓樓齡太高，財務公司會唔會唔接受？
大部分銀行對高樓齡唐樓確實設有限制，但持牌財務公司的審批標準較靈活，不受金管局的樓齡規定約束。Q Finance接受高樓齡唐樓的物業貸款申請，具體批核視乎物業估值及申請人還款能力。
Q2：唐樓有僭建，仲可以申請物業貸款嗎？
有僭建並非自動拒批，但需要如實向財務公司申報。財務公司會根據僭建的性質及嚴重程度評估風險。輕微僭建（如天台小型儲物室）通常影響較小，大型結構性僭建則影響較大。建議申請前主動說明情況。
Q3：唐樓物業貸款最高可以借幾多？
Q Finance的物業貸款最高可達物業估值的九成。實際可借金額需扣除現有按揭欠款。例如物業估值HK$300萬、現有一按欠HK$100萬，理論上最多可借HK$170萬（九成即HK$270萬，減去HK$100萬）。
Q4：申請唐樓物業貸款需要哪些文件？
基本文件包括：香港身份證、物業樓契（或業主立案法團文件）、物業估價報告、近三個月銀行月結單，以及入息證明（如有）。Q Finance接受多種形式的入息證明，包括現金出糧人士的銀行入帳記錄。
Q5：TU差或有破產紀錄，可以申請唐樓物業貸款嗎？
可以。Q Finance明確接受信貸記錄差及有破產紀錄的申請人。物業貸款以物業作為抵押，審批重點在於物業估值及還款能力，而非TU評分。
Q6：財務公司物業二按的利率比銀行高嗎？
財務公司物業二按的利率通常高於銀行一按，但換來的是更靈活的審批條件、毋須壓力測試，以及接受TU差的申請人。Q Finance不收取手續費，實際借貸成本可於查詢時獲得具體報價。
Q7：申請唐樓物業貸款需要親身到訪辦公室嗎？
不需要。Q Finance的全部申請流程均可網上完成，包括文件上傳、KYC核實及電子簽約。批核後透過FPS即日出款，無須親身到訪任何辦公室。
唐樓業主借錢確實比新樓業主面對更多障礙，但並非無路可走。清楚了解自己物業的估值、業權及僭建狀況，再選擇接受唐樓申請的持牌財務公司，是解決問題最直接的方法。有任何疑問，歡迎透過 qfinance.hk 直接查詢，顧問會根據你的物業情況提供具體建議。